賃貸住宅で災害が起きたときの原状回復義務【2026年版】地震・洪水・火災の被害は入居者負担？大家負担？費用・手続き・保険まで徹底解説

【この記事の要約】
賃貸住宅で地震・洪水・台風・火災などの災害が発生した場合、原状回復義務の負担は原則として入居者（借主）ではなく大家（貸主）側が負うというのが法律・国土交通省ガイドラインの基本的な考え方です。民法第606条は貸主の修繕義務を定めており、天災・不可抗力による損傷は貸主負担が原則です。ただし入居者の故意・過失（火の不始末による火災・結露放置によるカビ等）が原因の場合は入居者負担となります。退去時に大家から原状回復費用を不当に請求されないためには、入居時の写真記録・火災保険への加入・災害直後の被害状況の記録・管理会社への速やかな連絡という4つの行動が重要です。地震保険は建物・家財の地震被害をカバーしますが、賃貸入居者向けには家財地震保険が相当します。2026年現在、南海トラフ巨大地震・首都直下地震への備えとして、賃貸入居者が正しい知識を持って保険・法律を活用できるようにすることが重要です。

賃貸マンション・アパートに住んでいて、地震で壁にひびが入った。大雨で室内に水が入って床が傷んだ。

こうした災害被害が起きたとき、修繕費用は誰が払うのでしょうか。退去時に原状回復費用を請求されるのでしょうか。

結論から言うと、天災・自然災害による損傷の原状回復費用は原則として大家（貸主）の負担です。

入居者（借主）が負担する必要はありません。ただし状況によっては費用負担の判断が複雑になることがあります。

正しい知識を持っておくことで、不当な費用請求から身を守ることができます。

この記事では、賃貸住宅で災害が起きたときの原状回復義務・費用負担の考え方・法律・保険の活用方法・退去時の注意点を詳しく解説します。

【この記事の信頼性について】
本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」・民法（2020年4月1日改正施行）・消費者庁・国民生活センターの公式情報をもとに作成しました。個別の法律問題については弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。

原状回復とは：基本的な定義を確認する

原状回復とは、賃貸住宅の退去時に部屋を入居前の状態に戻す義務のことです。

ただし法律・国土交通省ガイドラインにおける原状回復の定義は、一般的なイメージより限定的です。

国土交通省のガイドラインでは、原状回復を次のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することであり、経年変化・通常損耗は含まない。

重要なのは、自然な経年変化・通常の使用による損耗（通常損耗）は原状回復の対象外という点です。

これは民法の解釈と判例の積み重ねによって確立した考え方であり、2020年の民法改正（621条）で明文化されました。

民法と原状回復：法律が定める基本ルール

賃貸住宅の原状回復に関係する主な民法の条文を整理します。

民法第606条：貸主の修繕義務

民法第606条第1項は、貸主に賃貸物の修繕義務を定めています。

具体的には次のように定められています。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

天災・自然災害による建物の損傷は、入居者の責任ではありません。

したがって地震・洪水・台風・落雷などによる損傷の修繕は、原則として貸主が行う義務があります。

民法第621条：借主の原状回復義務の範囲

2020年4月の民法改正で明文化された第621条は次のように定めています。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

入居者の責任に帰することができない事由による損傷は、原状回復の対象外です。

天災・自然災害はまさに入居者の責任に帰することができない事由の典型例です。

民法第536条：履行不能と賃料支払い義務

災害によって建物が使用できない状態になった場合、民法第536条の危険負担の規定が関係します。

建物が災害によって完全に使用不能になった場合、入居者は賃料の支払い義務を免れる可能性があります。

一部損傷で居住継続できる場合は、損傷の程度に応じた賃料の減額が認められることがあります。

この点については管理会社・貸主と話し合い、合意書を作成することを推奨します。

国土交通省ガイドラインと災害被害

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、退去時の原状回復トラブルを防ぐための行政指針です。

ガイドラインが定める貸主負担の主な例

以下は貸主（大家）が負担すべき修繕・原状回復費用の主な例です。

• 地震・台風・洪水など自然災害による壁・床・天井の損傷
• 建物の老朽化・経年変化による設備の故障・損傷
• 通常の生活で発生する壁紙の色あせ・フローリングの小傷
• 日照による畳・カーペットの変色・劣化
• 前の入居者が残した釘穴・ネジ穴（下地ボードまで達しないもの）
• 結露が発生しやすい建物構造上の問題による壁のカビ（入居者が適切に対処していた場合）

ガイドラインが定める入居者負担の主な例

以下は入居者（借主）が負担すべき修繕・原状回復費用の主な例です。

• 入居者の不注意による破損・汚損（家具の落下・引きずり傷・食べこぼしによるシミ等）
• たばこのヤニ・臭いによる壁紙・天井の変色（喫煙が原因の場合）
• ペットによる引っかき傷・尿によるフローリングの腐食
• 入居者の故意・過失による窓ガラスの破損
• 結露を放置して発生したカビ・腐食（入居者が換気・清掃を怠った場合）
• 入居者の火の不始末による焦げ跡・煤汚れ

災害の種類別：原状回復義務の考え方

災害の種類によって、原状回復義務の判断が異なる場合があります。

主要な災害ごとの考え方を整理します。

地震による損傷：原則として貸主負担

地震は典型的な天災・不可抗力です。

地震による壁のひび割れ・クロスの剥離・床の歪み・建具の変形・窓ガラスの破損などは、原則として貸主負担の修繕です。

入居者は修繕費用を負担する必要はありません。

ただし以下のような場合は判断が異なります。

• 地震時に入居者が家具を適切に固定しておらず、家具が転倒して壁・床・設備を損傷した場合→入居者の善管注意義務違反と判断される可能性がある
• 地震で割れた窓ガラスをそのまま放置して、さらに建物に被害が拡大した場合→入居者が管理会社に速やかに連絡しなかったことが問題になる可能性がある

地震後は速やかに管理会社・貸主に連絡し、損傷状況を写真で記録することが最重要です。

洪水・浸水による損傷：原則として貸主負担

大雨・河川の氾濫・高潮による浸水被害も天災・不可抗力です。

浸水による床材の損傷・壁紙の剥がれ・設備の故障は原則として貸主負担の修繕です。

ただし以下のような場合は争点になることがあります。

• 建物の構造的な問題（雨漏りしやすい屋根・防水処理の不備等）が原因の場合→貸主の修繕義務違反として損害賠償を請求できる可能性がある
• 入居者が窓を開けたままにして大雨が室内に入った場合→入居者の過失と判断される可能性がある
• 1階・地下駐車場の浸水による車・荷物の損害→建物の原状回復とは別問題。火災保険の水災補償・自動車保険の車両保険で対応する

台風・暴風による損傷：原則として貸主負担

台風・強風による建物の損傷（屋根材の飛散・窓枠の損傷・ベランダの破損等）も天災・不可抗力です。

貸主が修繕義務を負います。

争点になりやすいケースは以下の通りです。

• ベランダに置いていた入居者の荷物が飛んで、建物・隣の建物・通行人に損害を与えた場合→入居者の過失が問われる可能性がある。台風接近時にベランダの荷物を室内に取り込む義務（善管注意義務）が入居者にある
• 台風時に入居者がベランダに出て窓・サッシを損傷させた場合→入居者の過失

火災による損傷：原因と過失の有無で判断が分かれる

火災による原状回復の取り扱いは、火災の原因と過失の有無によって大きく異なります。

結露・カビ：入居者と貸主の責任が混在するケース

結露・カビは、建物の構造的問題と入居者の管理行動の両方が原因になりうるため、責任の判断が複雑です。

• 建物の断熱性能が低く、入居者が通常の換気・清掃をしていても結露・カビが発生する場合→貸主負担（建物の構造的問題）
• 入居者が換気・清掃を怠って結露・カビを放置・拡大させた場合→入居者負担（善管注意義務違反）
• 入居者が結露の発生を管理会社に報告し、貸主が適切に対応しなかった場合→貸主負担

結露・カビ問題は退去時のトラブルになりやすいため、発生したら速やかに管理会社へ報告・相談し、メール等の記録を残しておくことを推奨します。

賃貸入居者が災害後にすべき行動：4つの鉄則

災害発生後に入居者が正しく行動することで、不当な原状回復費用の請求を防ぎ、保険による補償を適切に受けることができます。

鉄則①：被害状況を写真・動画で記録する

災害直後、危険がない範囲で速やかに被害状況をスマートフォンで写真・動画撮影してください。

撮影する箇所は以下の通りです。

• 壁・天井・床の損傷箇所（ひび割れ・浸水跡・焦げ跡等）
• 建具・サッシ・窓ガラスの損傷
• 設備（給湯器・エアコン・ガスコンロ・トイレ等）の損傷
• 家財（家具・家電・衣類等）の損傷
• 建物全体の外観（屋根・外壁等）

撮影データのメタ情報（日時）を保存し、クラウドにバックアップしておくと確実です。

入居時に撮影した写真と比較できるよう、入居時の室内写真も必ず保管しておいてください。

鉄則②：管理会社・貸主に速やかに連絡する

被害状況を確認したら、速やかに管理会社または貸主に電話・メールで連絡します。

連絡内容は書面・メール等で記録に残すことを推奨します。

口頭のみの連絡は後からトラブルになる可能性があります。

緊急性が高い損傷（ガス漏れ・大規模な水漏れ・屋根の崩落等）はできる限り速やかに連絡してください。

管理会社の緊急連絡先は、賃貸借契約書・重要事項説明書に記載されています。

鉄則③：火災保険の保険会社に連絡する

賃貸住宅に入居時に加入した火災保険（家財保険）の保険会社に連絡します。

火災保険は火災だけでなく、風災・水災・落雷・爆発・盗難など幅広い損害をカバーしているプランが多くあります。

保険証券・保険会社の連絡先を事前に確認し、緊急時に速やかに連絡できる体制を整えておいてください。

鉄則④：修繕前に自己判断で処置しない

貸主・管理会社の了承なしに、入居者が自己判断で修繕・処置を行うことは避けてください。

自己修繕を行うと、後から保険会社による損害査定が困難になる場合があります。

また修繕の内容・費用をめぐって貸主とトラブルになる可能性があります。

応急処置（雨漏り箇所にバケツを置く・割れた窓にダンボールを当てる等）は問題ありませんが、本格的な修繕は管理会社・貸主の指示に従ってください。

賃貸住宅の火災保険：入居者が加入すべき補償内容

賃貸住宅に入居する際、ほとんどの物件で火災保険への加入が入居条件として求められます。

ここでは賃貸入居者向けの火災保険の主要な補償内容を整理します。

家財補償（家財保険）

家財補償は入居者の家具・家電・衣類などの家財が火災・自然災害・盗難等で損傷・滅失した場合に補償される保険です。

補償の対象となる主な事故は以下の通りです。

• 火災・落雷・爆発による家財の損傷・滅失
• 台風・暴風・雹・雪による家財の損傷（風災補償）
• 洪水・浸水・床上浸水・土砂崩れによる家財の損傷（水災補償）
• 盗難による家財の損傷・盗取

保険プランによって補償範囲が異なるため、加入時に補償内容を確認してください。

特に水災補償は基本プランに含まれない場合があります。

洪水・浸水リスクの高い地域に居住する方は水災補償付きのプランを選択することを推奨します。

借家人賠償責任保険（特約）

借家人賠償責任保険は、入居者の過失によって貸主（大家）に損害を与えた場合（例：入居者の失火による建物の焼損・水漏れによる建物の損傷等）に補償される保険です。

貸主への賠償責任をカバーするため、賃貸住宅では実質必須の特約です。

入居時に加入した火災保険に借家人賠償責任特約が含まれているか確認してください。

含まれていない場合は追加で加入することを強く推奨します。

個人賠償責任保険（特約）

個人賠償責任保険は、入居者が日常生活の中で第三者に損害を与えた場合（例：水漏れで階下の住人の家財を損傷した等）に補償される保険です。

集合住宅（マンション・アパート）では水漏れトラブルのリスクが常に存在するため、借家人賠償責任保険と合わせて加入しておくことを推奨します。

地震保険（家財地震保険）

地震・津波・噴火による損害は、通常の火災保険では補償されません。

地震による家財の損傷・滅失を補償するには、家財地震保険への加入が必要です。

地震保険は火災保険に付帯する形で加入する仕組みになっており、単独加入はできません。

地震大国・日本に居住する入居者にとって、家財地震保険は特に重要な補償です。

地震保険の補償額は損害の程度に応じて以下のように区分されます。

地震保険への加入率は全国平均で約70%（2024年時点）に達しています。

未加入の方は次回の火災保険更新時に地震保険への追加を検討してください。

退去時の原状回復トラブルを防ぐための事前対策

災害被害に限らず、退去時の原状回復トラブルを未然に防ぐための事前対策を解説します。

対策①：入居時に室内全体を写真撮影する

入居直後（引越し荷物を入れる前）に室内全体を写真撮影しておくことが最重要です。

撮影箇所は以下を網羅してください。

• 各部屋の壁・天井・床の全体写真と細部のアップ
• 既存の傷・汚れ・変色箇所（日付入りで明示）
• 建具・サッシ・窓ガラスの状態
• キッチン・浴室・トイレ・洗面台の設備状態
• 玄関・バルコニー・収納内部の状態

撮影データはクラウドストレージ（Google Drive・iCloud等）に保存し、退去時まで保持してください。

対策②：入居時チェックリストを管理会社と確認する

多くの物件では入居時に入居前点検チェックシートが配布されます。

既存の損傷・傷・汚れを必ずチェックシートに記入し、管理会社と共有してサインをもらってください。

このチェックシートが退去時の原状回復費用の根拠資料になります。

対策③：損傷・不具合が生じたら速やかに管理会社へ報告する

居住中に損傷・不具合が生じた場合は、原因が天災であれ通常の使用であれ、速やかに管理会社へ連絡・報告し、書面記録を残してください。

連絡が遅れて損傷が拡大した場合、入居者の善管注意義務違反と判断されるリスクがあります。

対策④：賃貸借契約書の原状回復条項を確認する

賃貸借契約書には原状回復の条件・費用負担の特約が記載されている場合があります。

特に以下の条項は注意深く確認してください。

• 退去時のハウスクリーニング費用を入居者負担とする特約（有効性は消費者契約法・国土交通省ガイドラインとの関係で争われることがある）
• 畳の表替え・クロスの全面張替えを入居者負担とする特約（ガイドラインに反する内容の場合は無効となる可能性がある）
• 設備の故障・修繕費用の一部を入居者負担とする特約（金額・内容によっては無効となる可能性がある）

契約書の原状回復条項に不明点・疑問がある場合は、入居前に管理会社・貸主に書面で確認し、必要に応じて弁護士・消費生活センターに相談することを推奨します。

災害で住めなくなった場合の対応：賃貸借契約の終了・賃料減額

大規模な災害で賃貸住宅が全壊・大規模損傷して居住できなくなった場合の対応を解説します。

賃貸借契約の終了（解約）

建物が全壊・焼失して使用・収益が不可能になった場合、民法第616条の2により賃貸借契約は終了（当然消滅）します。

この場合、入居者は原状回復義務を負いません。

賃料の支払い義務も消滅します。

ただし家財の片付け・撤去は入居者が行う必要があります。

賃料の減額請求

建物の一部が損傷して使用・収益が一部不能となった場合、民法第611条により賃料の減額を請求できます。

2020年の民法改正（第611条）では、一部使用不能の場合に使用できない割合に応じて当然に賃料が減額される旨が明文化されました。

賃料の減額割合・期間は貸主と協議して決定します。

協議が成立しない場合は調停・訴訟等の法的手段があります。

被災者生活再建支援法・公的支援制度の活用

大規模な自然災害で住宅が全壊・大規模半壊した場合、被災者生活再建支援法に基づく支援金が支給されます。

賃貸住宅の入居者も、家財の損失に対する支援金の対象となる場合があります。

支援金の申請は被災した市区町村の窓口（住民課・福祉課等）で行います。

また罹災証明書（被害の程度を証明する公的書類）は保険金請求・支援制度の申請に必要な場合が多く、速やかに市区町村に申請してください。

賃貸住宅の原状回復トラブル：相談窓口一覧

不当な原状回復費用の請求を受けた場合・貸主とのトラブルが生じた場合の相談窓口をまとめます。

よくある疑問：Q＆A

Q. 地震で壁紙にひびが入りました。退去時に請求されますか？

地震による壁紙のひび割れは天災・不可抗力による損傷です。

原則として入居者が負担する必要はありません。

ただし地震後に速やかに管理会社へ連絡し、損傷状況を写真で記録しておくことが重要です。

連絡が遅れて損傷が拡大した場合は、善管注意義務違反と判断されるリスクがあります。

Q. 大家から地震の損傷も含めた高額の原状回復費用を請求されました。

まず国土交通省のガイドライン・民法の規定を確認し、天災による損傷は入居者負担ではないことを書面で大家・管理会社に伝えてください。

それでも解決しない場合は消費生活センター（188）・住まいるダイヤル（0570-016-100）に相談することを推奨します。

請求額が大きい場合は弁護士への相談も検討してください。

Q. 火災保険に入っていなかった場合、どうなりますか？

火災保険未加入の状態で失火・水漏れなどの事故を起こした場合、貸主・隣室への損害賠償を全額自己負担しなければならないリスクがあります。

賃貸住宅では火災保険（借家人賠償責任保険・個人賠償責任保険特約付き）への加入が実質必須です。

現在未加入の方は至急加入することを強く推奨します。

Q. 退去時のハウスクリーニング費用は必ず払わなければなりませんか？

ハウスクリーニング費用の入居者負担特約は、それが契約書に明示されており内容が合理的な範囲であれば有効とされることが多いです。

ただし過剰な金額・通常清掃で対応できる汚れへの請求は無効となる可能性があります。

不当な請求と感じた場合は消費生活センターに相談してください。

賃貸入居者のための災害・原状回復チェックリスト

入居時にすべきこと

• 室内全体（壁・床・天井・設備・建具）を写真撮影する
• 入居時チェックシートに既存の傷・汚れを記入し、管理会社と共有する
• 火災保険（家財保険）に加入する（借家人賠償責任・個人賠償責任特約付き）
• 家財地震保険に加入する（火災保険に付帯）
• 賃貸借契約書の原状回復条項を確認する
• 管理会社の緊急連絡先を保存する

居住中にすべきこと

• 損傷・不具合が生じたら速やかに管理会社へ連絡する（記録を残す）
• ベランダの荷物は台風接近時に室内に取り込む
• 結露が発生したら換気・清掃を徹底し、ひどい場合は管理会社に相談する
• 火災保険の更新を忘れずに行う（保険期間の満了に注意）

災害発生後にすべきこと

• 安全を確認後、被害状況を写真・動画で記録する
• 速やかに管理会社・貸主に連絡する（メール等で記録を残す）
• 火災保険の保険会社に連絡する
• 管理会社の了承なしに自己修繕しない
• 市区町村に罹災証明書を申請する（大規模災害の場合）

退去時にすべきこと

• 退去前に室内全体を再度写真撮影する（入居時の写真と比較できるようにする）
• 入居時チェックシート・管理会社との連絡記録・修繕履歴を確認する
• 原状回復費用の明細書が届いたら、ガイドラインに基づいて内容を確認する
• 不当な請求があれば消費生活センター・弁護士に相談する

まとめ：正しい知識が賃貸入居者を守る

賃貸住宅で地震・洪水・台風・火災などの災害が発生した場合、天災・不可抗力による建物の損傷は原則として貸主の負担です。

入居者は不当な原状回復費用の請求に応じる必要はありません。

民法・国土交通省ガイドラインの基本を理解し、入居時の写真記録・火災保険への加入・災害後の速やかな連絡・記録保存という4つの行動を徹底することが最も重要です。

特に南海トラフ巨大地震・首都直下地震のリスクが高まっている2026年現在、賃貸住宅に住む方は地震保険（家財地震保険）への加入状況を今すぐ確認することを強く推奨します。

正しい知識と適切な準備が、災害後の生活再建をスムーズにする最大の防災対策です。